核心观点

　　我们从A股上市房企中挑选出77家房企（包括7家龙头房企、34家中型房企、36家小型房企），从业绩、销售、扩张、融资四个维度，梳理A股上市房企2018年年报和2019年一季报概况。2018年A股上市房企业绩持续释放，销售保持平稳增长，对未来业绩持续带来保障，继续推荐：1、尽享一二线城市市场复苏的龙头和稀缺经纪龙头（万科A、我爱我家等）；2、享受成长弹性的企业（华发股份、中南建设、新城控股等）；3、低估值高分红房企（华侨城、荣盛发展等）；4、享受长三角一体化、粤港澳大湾区等城镇化区域红利的企业。

　　业绩：集中结转带来量价齐升，少数股东损益影响增大

　　业绩规模层面，2018年总体房企营收+21%，增速+13个百分点；归母净利润+20%，增速-7个百分点。龙头房企营收和归母净利润增速均最优；小型房企持续式微，增速连续第二年收窄。盈利质量层面，随着2016-2017年市场相对高热度时期销售的项目进入结转，总体房企毛利率、净利率、加权平均ROE均增长，管控能力提升使得销售管理费用率维持低位。从加权平均ROE的角度看，龙头房企绝对值和提升幅度均高于中小型房企，彰显优质本色。但随着拿地竞争趋于激烈、并表合作项目结算增多，总体房企少数股东损益占净利润比重达22%，同样创出2014年以来新高。

　　销售：龙头房企稳步增长，中型房企彰显弹性

　　以“销售商品提供劳务收到的现金”为口径衡量房企销售进展，2018年总体房企增长20%，增速提升2个百分点，2019Q1同比增长12%。2018年以来房企集中度提升在该指标上得以持续体现，龙头房企仍能保持高于行业增速的稳步增长，中型房企整体彰显弹性，小型房企则连续2年保持在较低增速。2018年总体房企预收账款同比增长30%，相对营收覆盖率为124%，同比增长8个百分点，龙头、中型房企待结算资源充足，我们认为未来将推动业绩平稳增长。随着推货量提升和去化率回暖，2019年1-4月百强房企销售金额同比增长14%，增速持续回升。

　　扩张：18年扩张意愿降低，2019Q1出现改善

　　以“购买商品接受劳务支付的现金”为口径衡量房企扩张进展，2018年总体房企增长8%，增速回落18个百分点；以该指标比上“销售商品提供劳务收到的现金”为口径衡量房企拿地强度，2018年总体房企为68%，同比回落8个百分点，创下2014年以来的最低水平。随着去化的加速以及房企补库存意愿的减弱，2018年总体房企存货占总资产比重下降至54.8%，延续2014年以来持续下降的趋势。但随着流动性的改善叠加去杠杆节奏的趋缓，2019Q1龙头和中型房企购买商品接受劳务支付的现金同比增长15%、20%，拿地强度为85%、90%，扩张指标有所回升。

　　融资：进入降杠杆周期，融资影响逐步显现

　　融资规模层面，2018年末总体房企净负债率为97%，同比回落5个百分点；货币资金/短期负债的比重为126%，同比回落4个百分点；经营性现金流净额达2227亿元，创下2014年以来的新高。龙头房企净负债率保持稳定，短债覆盖率大幅改善，财务更为稳健；而对多数中型房企而言，加速降杠杆依然是2018年以来的核心命题。融资成本层面，由于融资难度加大，2018年房企融资成本普遍回升，但2019Q1出现边际改善。龙头房企凭借规模优势和更为稳健的财务水平，融资成本仍然具备优势。

　　风险提示：行业政策推进的节奏、范围和力度存在不确定性；行业基本面下行风险；部分房企经营风险。