根据2012年第三季度报表显示，华侨城截至2012年9月30日，存货达到359.8亿，超过当时总资产704亿的一半，而其存货周转率也呈逐年下降趋势，从2009年1.10的周转率下降至2012年三季报显示的0.14。

　　存货积压如此严重，华侨城方面解释为，这是其近几年迅速拿地扩张的结果。

　　“这个跟我们公司最近两年开发的速度有关。因为近两年我们加速开发，所以导致了存货可能看起来就比较大；但是另外一方面，近几年我们销售地产的情况是历史最好。”华侨城董秘处工作人员表示。

　　面对华侨城目前的发展进程，多数分析师认为，“华侨城最困难的时期应该已经慢慢过去。”

然而，随着全国范围内各地产公司纷纷试水旅游地产领域，华侨城的发展还面临运营风险、资金链运转周期长、同质化竞争严重等问题的潜在威胁。

　　高负债深耕旅游压力大

　　在经营了近10年主题公园后，华侨城试水“旅游+地产”的发展模式，后演进为“文化+旅游”，开创国内“旅游地产”的运作。

　　但是显然，以旅游地产作为房地产开发的主要方向，压力不小。

　　据华侨城2012年第三季度报表显示，其期末资产负债率达到72.4%，从2011年年末的71.17%负债率开始，就已经超过了国资委限定的70%“红线”。

　　近几年来的大规模拿地扩张，让其存货压力同样不小。

　　截至2012年9月30日，华侨城存货达到359.80亿，占据其时703.89亿资产总额过半；追溯到2011年年末，其资产总额为627.62亿，当时的存货就已过半，达到317.38亿。

　　对比华侨城自2009年以来的存货周转率，其下跌幅度同样较大：2009年其完成资产重组之后，存货周转率为1.10，在2011年缩水为0.32，到2012年9月，仅为0.14。

　　相比于同样在旅游地产“下注”份额较大，且产品销售毛利率业内相对较高的雅居乐地产，雅居乐在2009年的存货周转率为0.84，在2011年为0.33，不及华侨城下跌之迅速。

　　对此，华侨城董秘处工作人员告诉记者，“这个跟我们公司最近两年开发的速度有关。因为近两年我们加速开发，所以导致了存货可能看起来就比较大；但是另外一方面，近几年我们销售地产的情况是历史最好。”

　　不止如此，华侨城近几年来旅游综合收入占据主营业务收入比例也在逐年增长。

　　在2011年，旅游与房地产收入比例约为37：59，在2012年中期，该项比例达到41:53。

　　“并不是说我们要把房地产做到多大，我们的目标是要把旅游项目做到多大。”上述工作人员告诉记者，虽然华侨城的发展模式是通过房地产回哺旅游，但是随着近几年的不断对外扩张，“再过五六年，在全国布完局以后，我们的旅游收入肯定是越来越大的。”

　　“最困难的时期已经慢慢过去”

　　全经联文化旅游委员会秘书长王建民认为，用一般的商业模式评判华侨城的发展现状，有点不公平：“华侨城最困难的时期应该已经慢慢过去。”

　　他认为，华侨城的发展项目属于长期开发拥有式，而非短平快。“他做一个项目的话，起码要十年八年——他先建游乐园，然后同时建住宅，而且一般规模都很大——他的开发模式跟其他住宅开发商的模式有区别。”

　　多名长期从事旅游地产研究的分析师告诉记者，华侨城以旅游地产为特色的开发模式，导致其运转周期较长。短期内出现存货大量积压，负债率较高的现象相对正常。

　　“受到国家政策调控影响，目前国内各大房企的存货周转率与前几年相比数字都不是很漂亮，但对于华侨城这种实力比较雄厚的企业来说，还谈不上危机。”从华本城市旅游地产研究中心主任张晨目前掌握的数据来看，经过一段时间的价格调（资料、团购、论坛）整，外加华侨城在2012年加大了土地储备力度，其存货周转率已经有所回升。

　　“旅游地产是未来大趋势，它有持续经营的能力。”业内人士指出，即使目前在诸如海南等地区出现旅游地产泡沫，但事实上，就旅游地产而言，发展前景和泡沫，同时存在。

　　相较于国内同行业，华侨城的优势在于，它有相对丰富的旅游地产开发经验，其在项目融资方面也有所尝试。

　　除了通过日常常用的融资渠道之外，华侨城曾有过资产证券化的融资行为。

　　华侨城曾以欢乐谷主题公园入园凭证为基础资产，合计募集资金18.5亿元人民币，设优先级受益凭证和次级受益凭证。

　　对此，上述分析师表示，“虽然并不清楚这是否会成为一种常规的融资形式，但是这种融资尝试只有华侨城能做。”

　　旅游地产市场竞争隐忧

　　随着近期旅游地产市场持续走热，越来越多的房地产公司加大力度投入旅游地产行业，在张晨看来，华侨城目前的发展模式仍存在一些困境。

　　“华侨城的旅游地产缺乏与稀缺自然资源的结合，而由于大量的国际先进产业资源的大规模进入，华侨城如果不在旅游模式上创新，将会面临更严峻的竞争；其次，主题公园的开发模式目前在中国国内处于过度开发状态，市场容量有限；其三，随着中国城镇化进程，应该说产融一体化是未来房地产行业发展的大势，所以在项目之初如何利用金融手段来思考整个项目的运作和收益其实很重要，华侨城未来也必须要面临这种转型。”

　　就整个旅游地产目前的发展态势而言，其运营同样有不少隐忧。

　　“现在主要的风险在经营。”全经联商业地产专业委员会委员曹博认为，就旅游地产本质而言，其实质是一个风险很大的产业。目前经营资金能否对业务分解达到有效支撑，支撑不到位，就极容易造成运营危机。

　　另外，旅游地产的经营容易受到景区季节性变化的影响。是否能保持其可持续开发，对旅游地产开发公司而言，会是一个很大的挑战，“所以国内旅游地产做得好的项目很少。”

　　尤其就华侨城而言，作为回哺其旅游地产资金的住宅地产，因其较多定位在中高端领域，更容易拉长其资金链，从而产生资金周转困境。

　　“旅游地产的开发模式投资大、周期长，资金成本高，对资本需求巨大，存在资金瓶颈；多项目异地操作，存在人才困境、管理困境、运营困境；竞争对手越来越多，客户分流，产品存货多，营销压力越来越大等等。”深圳瑞盛地产顾问曹天柱认为，运营过程中，旅游地产尤其在资本运转和管理方面会面临诸多困境。

　　任克雷平阳之困

　　“有点南派的做事风格——就是做得一定要大。当然，他们做的还是比较稳的，能够保证自己的一个模式不轻易受别人影响。”提及任克雷，全经联文化旅游委员会秘书长王建民如此认为。

　　任克雷似乎一直以来就是一个颇为“官方”的人物。

原广东省委书记任仲夷三子，先后在辽宁省计委、国家进出口委、国家经贸委等多家官方机构任职。

　　直到1993年，时年44岁的任克雷被调往华侨城。

　　从政界跳向商界，他新官上任的第一把火，就是针对当时华侨城进行大刀阔斧的改革。这次的改革，让他体内隐藏的商业因子得以充分释放，亦成就了如今旅游地产的先驱，华侨城。

　　“瘦身专家”的三驾马车

　　1993年，任克雷初次见到的华侨城，是一家覆盖面极广的公司：旗下有110余家下属公司，涉及业务涵盖了纺织、印染、玩具、自行车等三十多个行业。

　　面对规格如斯庞大、跨越领域如此之多的国有企业，任克雷随即组成工作小组，针对旗下每一家公司分别进行了调研。

　　之后，按照调研结果，任克雷根据目前公司收入贡献和主要利润来源，列出了华侨城一次大规模的“瘦身计划”。

　　这次“瘦身计划”的要义是，将华侨城涉及的工作业务迅速精简，留下长期以来为公司发展带来较大经济贡献的行业作为发展重点。

　　“把所有的资源集中到真正能贡献利润和有发展潜力的产业上去。”任克雷曾表示，对于经过工作小组研究，决定退出的业务，要坚决收回资金；对于目前有盈利，但是长远来看没有发展前景的公司，要下决心“干掉”。“而对于康佳、华力纸包装这样的公司，我们就把外方的股权收回来，实现绝对控股。”

　　这是一次为期三年的瘦身计划，当时被称为“关、停、并、转”。

　　三年之后，拉动华侨城发展的“三驾马车”缩减为：旅游、地产、电子。

　　如今，构成华侨城主营业务的三个主要成分分别为：房地产、旅游综合、纸包装。其中，房地产收入占据总收入约53.23%，旅游综合收入约占41.03%。

　　如果你对比了近几年来华侨城收入占比的情况可以发现，旅游综合占总资产的份额在逐年增长，在对华侨城总营业收入的贡献上，几乎有与房地产平分秋色的趋势。

　　“我们作为一个以旅游为主业的公司，公司在考虑的时候肯定也是希望旅游收入的比重是越来越大，我们正朝这个目标迈进。随着我们近几年不断对外扩张，再过五六年，在全国布完局以后，那肯定旅游的收入是越来越大的。”华侨城董秘处一工作人员告诉记者。

　　旅游地产开发的先驱

　　2010年6月29日，深圳东部华侨城曾发生过一起公共安全事件。

　　那是深圳华侨城运营一年有余时候发生的事故，其中一探险类游乐项目“太空迷航”失控，导致六人死亡、十人受伤，其中五人重伤的后果。

　　在事故发生之后，任克雷在面向全体员工的文件中提议，“华侨城全体管理人员每人永久留存一份"东部华侨城大峡谷6·29事故"报道。”自那以后，“太空迷航”设施被彻底停用。

　　这是华侨城的旅游项目第一次出现严重安全事故。

　　事实上，在业内分析人士看来，华侨城可以被称为是国内旅游地产开发的先驱。

　　从1989年开始，华侨城就已经开始主要在深圳市进行主题公园的建设，到了2003年，试水“地产+旅游”的发展模式，并在全国迅速扩张。如今，已经有十余家华侨城相继开始运营。

　　华侨城的第一代产品是观光型主题公园加地产开发，如世界之窗；第二代产品是参与型游乐项目加地产开发，如欢乐谷；第三代产品是度假型旅游项目加地产开发，如东部华侨城；第四代产品是餐饮娱乐加商业地产，如欢乐海岸；还有纯地产开发项目、纯旅游项目等。长期从事旅游地产研究的深圳瑞盛地产顾问曹天柱这样总结华侨城的运作模式。

　　虽然一直以来，华侨城都坚持以旅游地产作为主要的宣传方向，但其实，发展住宅地产才是保证其资金链正常流通的重要方式。

　　“他毕竟还是以住宅为主的公司，他有一个底，住宅是他的后路。旅游地产对他来说，相当于增加卖点的一个产品。”全经联商业地产专业委员会委员曹博认为，“老百姓现在也比较喜欢这种综合性的板块”，加上其本身产品的综合性还算不错，通过发展旅游地产，可以令华侨城产品的竞争力、公司的形象、品牌知名度，都会有一个比较大的提升。

作者 骆轶琪