6月部分热点二线城市房贷利率有所上调，且部分城市出现按揭额度紧张的现象。我们认为此次调整原因一方面在于所在城市景气度较高，另一方面在于银行年中额度原因等。目前房贷利率依然处于2018年以来低点，也远低于此前2011-2014周期高点，我们认为房地产行业以及全国经济都存在下行压力，这也为后续政策的逆周期调整带来空间，按揭利率中枢不具备持续上行的基础。

　　热点二线城市房贷利率集中上浮，政策定点微调稳定市场预期

　　融360监测，6月15日以来成都、天津（楼盘）、福州（楼盘）、苏州（楼盘）、南宁、杭州（楼盘）、武汉（楼盘）等多地首套房、二套房按揭利率均有不同程度的上调，且部分城市出现按揭额度紧张、放款周期变长的现象。我们认为部分城市信贷变化可能来自于几方面原因：1、热点城市整体房地产市场依然较热；2、银保监会郭主席在第11届陆家嘴论坛上提出正视地方房地产金融化问题；3、临近年中，银行出于额度控制的原因阶段性调整等。除了热点城市的调控升级，我们认为信贷政策也是对热点城市景气度调控的一种补充。但整体而言，一城一策的基调下政策有松有紧仍为常态，核心目标并非打压，而是保持平稳。

　　房贷利率仍处2018年以来低点，下半年需要关注流动性变化

　　融360数据显示，2019年5月全国首套房贷款平均利率为5.42%，环比下降6BP，二套房平均利率5.74%，连降半年之后均触及2018年以来最低水平。央行数据显示，2019年一季度末金融机构个人住房贷款加权平均利率低至5.68%，即使相对基准利率上浮比例提升5个百分点，5.93%的绝对值依然明显低于2011-2014年区间。考虑到部分银行依然执行较低利率，且年中时点过后信贷额度预期缓解，未来更需要关注的是流动性的变化。我们认为房地产行业以及全国经济都存在下行压力，这也为后续政策的逆周期调整带来空间，按揭利率中枢或不具备持续上行的基础。

　　“一城一策”下关注流动性变化，继续看好优质房企估值修复

　　5月以来房地产行业政策边际收紧，我们认为部分城市限购限贷的升级以及流动性环境的趋紧依然是一城一策框架下针对部分过热城市的定点预调微调。而随着5月行业数据下行压力的加大和融资收紧所带来的土地市场如期降温，行业政策压力或将有所缓解。我们继续看好具备成长能力以及布局优势的地产股估值修复。继续推荐：1、受益于长期发展以及融资优势的龙头房企（万科A等）、二手房经纪龙头（我爱我家）；2、具备成长弹性的企业（华发股份、新城控股、中南建设等）；3、低估值高分红的企业（华侨城A、荣盛发展等）；4、受益于未来公募REITs推进的企业等。