随着各地楼市限购政策相继松绑和传统旺季“金九银十”的临近，在经历上半年的低迷市况之后，下半年的房价走势和背后的投资机会成为不少投资者关注的问题。

　　作为下半年的开端，7月的楼市成绩单格外令人关注。目前，国家统计局的官方数据仍未发布，但近日各大机构纷纷公布7月国内各大城市的楼市成交数据。专家认为，目前包括广东在内的国内楼市整体仍处于调整期，对于投资者来说并非很好的入市时机，房产投资更需要仔细观察、小心谨慎。

　　数据

　　中山广州佛山环比降超1% 汕头微涨

　　日前，中国指数研究院（下称“中指院”）发布了《2014年7月中国房地产指数系统百城价格指数报告》。报告显示，今年7月，全国100个城市新建住宅均价为10835元/平方米，环比上月下跌0.81%，为连续第3个月下跌，跌幅扩大0.31个百分点。其中，新建住宅价格环比上涨的城市个数为24个，较上月减少5个。环比下跌的城市个数则较多，达到了76个，较上月增加5个。

　　南方日报记者查阅发现，广东省的城市中，汕头样本平均价格为8390元/平方米，样本价格中位数为7350元/平方米，环比上涨0.65%，在100个城市中环比涨幅位列第十名。而汕头也是省内入选城市中唯一出现新建住宅价格环比上涨的。

　　广东入选城市里，中山样本平均价格为6276元/平方米，样本价格中位数为5500元/平方米，环比下跌2.04%，在100个城市中位居跌幅第九位，也是省内城市中唯一环比跌幅超过2%的城市。

　　省会广州则在省内入选城市中跌幅第二，仅次于中山。7月，广州样本平均价格为18168元/平方米，样本价格中位数为15900元/平方米，环比下跌1.77%，在100个城市中位居跌幅第十九位，也是十大城市中跌幅最大的。

　　其他入选的广东城市中，7月新房均价也全部环比下跌。其中佛山以1.55%的跌幅居前，其样本平均价格和样本价格中位数分别为8739元/平方米、7600元/平方米。深圳、东莞、珠海、惠州、江门的新房均价虽然环比也都下跌，但跌幅都没有超过1%。

　　不过，尽管7月全国新房房价环比下跌的城市个数已经超过七成，但同比来看，7月全国百城新建住宅均价仍然上涨4.72%，只是涨幅较上月缩小1.76个百分点，为连续第7个月缩小。

　　值得注意的是，7月，新房房价同比下跌的城市个数首次超过城市总数的50%。其中，同比上涨城市48个，上涨城市个数较上月减少15个；同比下跌的则有52个城市，下跌城市个数较上月增加15个。

　　广东入选城市里，7月均价30198元/平方米的深圳同比上涨8.30%，位列同比涨幅第一。广州和惠州分别以7.72%和5.35%紧随其后，同比涨幅进入省内三甲。

　　此外，东莞和珠海同比涨幅则分别为4.90%和4.74%，也都上涨超过4%。江门同比上涨0.32%，较2013年同期变化不大。中山、汕头、佛山三个城市则均出现了同比下跌，其中佛山下跌3.89%，跌幅最大。

　　典型

　　广州成交量同比降28% 远高于北上深

　　从全国来看，在经济发达的一线城市和二线核心城市，同比价格仍呈现出较高的增幅。根据中指院的统计，全国十大城市新建住宅均价虽然同比涨幅较上月缩小2.56个百分点，缩小至10%以内，但依然保持了9.76%的同比涨幅，并且已经是连续第21个月上涨。

　　具体而言，十大城市中有9个城市同比上涨，其中北京上涨14.95%，涨幅居十大城市首位；上海上涨12.73%，位列其后；深圳、广州、南京涨幅在7%—9%之间；天津、武汉、重庆（主城区）、杭州涨幅在5%以内。成都同比下跌0.27%，为十大城市中唯一同比下跌的城市。

　　但是，尽管绝对价格依然处于高位，这些核心城市的价格走势已经出现颓势。

　　十大城市（新建）住宅7月均价为19328元/平方米，环比下跌0.97%，跌幅较上月扩大0.52个百分点，为连续第3个月下跌，且跌幅持续扩大。而从城市具体表现看，7月十大城市新房均价环比全部下跌，跌幅也超过全国平均水平。

　　其中，广州又以环比下跌1.77%位居十大城市跌幅首位，这也是广州房价连续第三个月环比出现下跌。此前的5月和6月，广州房价环比分别下跌0.02%和0.05%，7月跌幅则呈扩大趋势，已创下上半年最大跌幅。

　　从成交量来看，数据显示，二三线城市7月周均成交同比仍然下跌23%，环比降幅缩小至7%，但从累计数据来看，二三线城市同比降幅扩大至19.4%。一线城市总体周均成交量也仍处于下降态势。而从1—7月累计数据来看，一线城市累计成交量同比降幅达35.8%，降幅较上月缩小1.1个百分点。

　　一线城市中，除北京外，深圳、广州、上海成交套数均出现不同程度环比下跌。据搜房网数据监控中心统计，北京2014年7月成交套数环比上涨17.61%，同比下跌2.81%。深圳与上海相较上月基本持平，环比分别下滑1.45%和0.12%，但深圳同比成交套数出现明显下跌，同比下滑达到30.16%，上海同比成交套数则增加2.39%。

　　广州7月的成交量表现惨淡，成交套数较上月下跌22.21%，同比更是大跌28.24%，同比降幅创下今年最大值，远远高于北上深等一线城市。一手市场的遇冷，导致了二手市场也随之大幅降温。与一手数据的继续下滑相对应，广州在7月份延续了上半年遇冷趋势。

　　据中原地产成交数据显示，7月份广州二手住宅成交量继续维持低位，成交宗数已连续多月录得下滑，环比上月跌幅达33.6%，同时全市二手住宅成交均价为24294元/平方米，环比上月微降0.5%，是5月份以来首次录得跌幅。

　　投资一线城市房产应慎选区域类型

　　■专家

　　“投资者都是买涨不买跌的，现在大部分人仍然在观望。”合富辉煌首席市场分析师黎文江认为，广东全省大部分地区依然在控制楼市，现在还不是投资最好的时候。即便是近日佛山放松限购，使得原本受抑制的购房需求可能会在短时间内集中爆发，但预计今年年底前就会平复。“现在房贷还没有放松，佛山只是购买前两套房子时允许贷款，购买第三套房时必须一次性付清，因此楼价不一定会上涨。”

　　“现在不应该急于投资，等市场变化更加充分的时候才是更好的投资入市时机。”中原地产项目部总经理黄韬也表示，广东楼市正在进行整体的调整，阶段性的价格比较稳定，对于投资欲望比较强烈的群体来说，配套完善的中心区应该是较好的选择，开发商也相对成熟，“像佛山的市中心，就是值得关注的地段。”

　　上海同策地产咨询研究部总监张宏伟则表示，存量较大、去化周期大于15个月的城市暂时风险较大，不建议投资。而广州、深圳这样的一线城市依然适合投资。两市的存量周期在11到12个月左右，处在合理的区间，压力不是很大。其次，作为一线城市，需求量也较大。

　　黄韬认为，在区域性问题的选择上，不能贪图便宜的房产，没有升值的空间。而广佛交界的地方流通性较好，换手率也较高。从类型上来说，住宅是一种较好的选择，商铺的波动性会比较大。

　　张宏伟表示，就投资住宅来说，小户型比较适合流通和出租。周边的配套齐全、交通比较方便的地段，适合投资。商铺需要关注人流量和商业氛围，地段的选择尤其重要。是否在核心区域或其辐射范围内，值得重视。

　　“写字楼若处于商务中心或市中心的是比较好的选择，区位优势明显。”张宏伟分析说，一线城市在郊区的写字楼供应量较大，投资需谨慎。现在很多写字楼都做成SOHO、LOFT、酒店公寓等类住宅产品来卖，背后的原因其实是出租生意不好。“短期来讲，投资这类产品可以以居住为目的。若想以出租为目的，还需要观望。”

　　张宏伟认为，以自住为目的的投资者更应该考虑房产的生活配套，和共同空间如何安排。交通条件也十分重要，教育设施的相关问题同样需要关注。以纯投资为目的的投资者，则应该考虑未来市场的预期升级空间，选择已经落地并进入实质性建设的城市规划。

　　“许多品牌会进入这些区域，形成集聚开发的效应。”张宏伟说，投资者可以考虑前期进入这些区域，成本较低。还有一类就是相对来说还在成长的板块，比如已经规划了的地铁沿线，随着建设，周边楼盘的价格会不断地上涨。“以深圳福永为例，11号线在福永段的规划，带动了附近地段的新楼盘开发增加。房价不断上涨，目前已很难见到20000元/平方米以下的房源。”

作者 陈若然