和讯房产消息 招商地产落寞于房企第二梯队已是不争的事实。3月18日晚间，招商地产发布公告，公司实现营业收入252.97亿元，同比增长67.40%；归属于上市公司股东的净利润33.18亿元，按年增长增长28.03%。基本每股收益1.93元，拟每10股派3元现金(含税)。

　　报告称，招商地产去年全年在18个城市共46个项目在售。受惠于对入市时机的判断及推盘节奏的把握，公司实现签约销售面积247.52万平方米，签约销售金额363.86亿元，同比增长约73%。其中，商品房销售收入231.24亿元，同比增长76%；结算面积136.08万平米。

　　相比过去两年的业绩，招商地产今年363亿元，同比涨幅或位居一线房企之首的成绩颇为亮眼。

　　但在业界看来，招商地产去年的业绩已难挽狂澜，漂亮的账面背后，更是招商地产一年来施行以价换量、降价促销的结果。

　　策略遇阻

　　熟知该公司的人士表示，招商地产此前集中关注一、二线城市的中高端产品开发。而随着近年来调控的不断深入，该策略正在备受考验。

　　据悉，本月初在新国五条提出后，房地产股领跌两市，个股现跌停潮。而招商地产股票在几日震荡后，总跌幅超过4%，领跌招保万金。

　　不过，最直接的表现仍然来源于销售市场。2011年，招商地产销售额实现210亿元，仅仅是万科的17%；保利的29%；金地的72%。消失在地产15强名单之外。2012年半年报显示，招商地产高端公寓、别墅等存货占比超过50%，产品结构依旧以中高端项目为主。

　　以上海（楼盘）的合作开发项目珑原别墅项目为例。截至去年底，125套房源历时18个月仅售出11套，其位于深圳（楼盘）市场的高端豪宅产品伍兹公寓整体去化率不足三成，而位于南京（楼盘）市场的紫金山1号项目开盘近一年多来，出货量仅完成了一半。

　　鉴于此，招商地产不得不主动调整产品结构，以价换量。在去年声势浩大的“庆祝招商局成立140周年”的促销活动中，北京（楼盘）、上海、广州（楼盘）、深圳等14个一二线城市22个在售项目掀起降价风暴。

　　其中，部分项目降价优惠幅度达到8.5折。广为人知的是，招商地产在深圳开发的豪宅项目雍景湾从均价3.5万元/平方米降价到个别房源仅售2.6万元/平方米，南京某项目更是打出“一成首付”的惊悚标语。

　　疯狂扩张

　　但招商地产在疯狂去化的同时，也在疯狂扩张。

　　根据中银国际此前统计，2012年招商地产在深圳、天津（楼盘）、北京、上海、佛山（楼盘）、青岛（楼盘）等11个城市新增18个项目合计391万平米，规模超过2010年和2011年的总和。估算土地款157亿元，占比销售额为43%，高于万科38%。

　　2013年开年，招商地产再度耗资22.09亿分别于大连（楼盘）、昆明（楼盘）、镇江（楼盘）、苏州（楼盘）等城市拿下5宗宅地。

　　与此同时，招商地产的开工数量也在狂飙突进。

　　财报显示，招商地产去年全年新开工项目28个，新开工面积235万平方米；年内竣工项目27个，竣工面积256万平方米。截至报告期末，招商地产拥有的存货量价值已经高达736亿元。

　　2013年，招商地产计划新开工面积405万平方米，竣工面积184万平方米，年末在建面积700万平方米。计划销售面积280万平方米，销售金额400亿元。

　　也就是说，按照今年的目标额度，招商地产的存量消化周期保守需要1年半。在此基础上，其今年新开工面积仍将达到405万平方米，是2012年的1.6倍。

　　分羹三线城市

　　分析人士指出，招商地产此番动作是政策出台期之前的一次“补仓”行为，目的是为了加快产品结构和战略布局的调整。

　　事实上，对于自身主导策略和政策面预期带来的影响，招商地产早已有所估量。尽管去年以来不断调整产品结构，但2013年的可售产品中大户型占比依旧较高，如果销售不畅，或将加大产品积压的可能。

　　同时，保利、万科等同僚都在谋求机会进入三四线市场，招商地产也不满足于仅仅为原有产品布局买单。

　　年报中，它罕见的一改以往战略方向，提出“稳守一线城市、积极拓展二线城市、择机进入三线城市”，同时深耕已进入城市的发展方针。

　　纵观招商地产近期收获的土地，除了一二线城市，战略布局也开始深入毕节（楼盘）、哈尔滨（楼盘）、常州（楼盘）、镇江等三四线城市。而大幅提升的开工数量，也从侧面说明了招商地产变革的决心。

　　对此，分析机构认为招商地产表现略超预期。中金公司的研究报告评价称，公司2012年的签约面积和签约额远超年初计划，收入锁定强。按存货预测，2013 年将超额完成400亿计划，对应约15%~20%的销售同比增速。

　　但也有分析人士认为，在现今调控大势下，招商地产如若不迅速转换策略，增加产品线，扩大在三四线城市的布局，这一增长速度对于招商地产而言，无疑是一挑战。

　　相比深扎三四线的万科而言，招商地产无论在规模还是预期上都已落居第二梯队，机构预计万科2013 年全年销售额1750亿，而招商的目标仅是其1/4。