3月17日，作为房地产行业“四大天王”之一的保利地产终于向投资者交出了2014年业绩答卷，2014年实现签约销售面积1066.61万平方米，签约销售金额1366.76亿元，同比分别增长0.21%和9.09%，销售业绩与市场占有率逆势实现“双增长”。

　　但《地产金融视界》注意到，截止2014年12月31日，保利地产存货高达2672亿元，相当于任志强曾掌舵的华远地产(600743,股吧)2014年营业收入的近40倍，相较于2013年底约2399亿元，增长11%。

　　同时，保利地产2014年经营活动产生的现金流量净额为-104.58亿元，2013年则为-97.54亿元，连续两年为负数，这说明保利地产通过经营活动已经难以维持自身现金流的正常运转。

　　为此，在发布2014年业绩报告的同时，保利地产又抛出了新的定增方案，拟非公开发行股票不超过11.5亿股，发行价格不低于8.74元/股，拟募集资金总额不超过100亿元，募集资金将投向南京（楼盘）保利中央公园等11个地产项目。

　　仍以一二线城市布局为主

　　保利地产2014年报显示，营业收入1091亿元，归属于上市公司股东的净利润122亿元，同比分别增长18.1%和13.5%。

　　年内公司结算毛利率为32.03%，较去年下降0.13个百分点；公司销售净利率13.05%较去年同期上涨0.2个百分点。在行业利润率水平趋势性下滑的大背景下，保利地产方面自称，严控成本，努力保持了利润率的稳定。

　　公告显示，保利地产2014年实现房地产项目新开工面积1772万平方米，同比增长4.7%。从整合行业形势看，2014年，全国完成商品房新开工面积为17.96亿平方米，同比减少2.16亿平方米，同比降幅为10.7%。

　　2014年，保利地产共新增40个房地产项目，从新增项目区域分布来看，保利地产仍以一、二线城市布局为主。

　　截止2014年12月31日，保利地产共有在建拟建项目245 个，规划总建筑面积12458 万平方米，其中待开发面积5069 万平方米，一、二线城市占比约为73.2%。

　　保利地产自称，“3+2+X”城市群战略效果持续凸显。珠三角城市群销售规模首次突破400亿元，长三角、环渤海城市群销售规模均突破200亿元，成渝及中部城市群销售规模分别超过150亿元。同时，珠三角城市群中首次出现广东和华南两个区域公司销售认购金额突破200亿元。

　　存货余额高达2672亿元

　　虽然在整合行业形势“萎靡不振”的情况下，保利地产仍能在2014年实现业绩“逆势上扬”，但其也面对着存货规模巨大的风险，如头上悬着的“堰塞湖”，随时有崩盘的可能。

　　《地产金融视界》注意到，截止2014年12月31日，保利地产的存货余额达2672亿元，相较于2013年底约2399亿元，增长273亿元，增幅为11.38%。

　　显然，保利地产也意识到了巨额存货的危险，并在公告中表示，加快去库存、优化存量结构。

　　保利地产的存货分为开发成本、开发产品、原材料、库存商品和低值易耗品，其中开发成本金额最大，达2313亿元，其次是开发产品，金额约364亿元。

　　有业内人士用保利地产2014年末存货余额除以其去年月营业收入，算出保利地产存货消化周期为29.23个月。

　　但华远地产相关负责人曾表示，用存货余额除以去年的月营业收入计算存货消化周期，没有考虑到公司的发展，没有动态地去看。

　　房地产金融资深评论人黄立冲等业内权威人士表示，去年营业收入在反映企业销售上滞后性太大，用今年前三季度月预收账款或营业成本做除数时效性更强，但行业内计算上市房企存货消化周期通用的方法是，以今年第三季度末的存货余额，除以去年的月销售额即销售签约额，计算结果也具有比较好的参考意义。

　　《地产金融视界》统计以下，保利地产2014年完成销售签约额1366.76亿元，月销售签约额为113.9亿元。若此为分母，再以保利地产2014年末2672亿元的存货余额为分子，存货消化周期是23.46个月。

　　2014年，保利地产预收账款约1133亿元，营业总成本为913亿元，都低于年度销售前阅读1366.76亿元，若预收账款或营业总成本为除数，则保利地产2014年底存货余额的消化周期会更长，分别约28.3个月和35.12个月。
　　
　　经营活动现金流量额负105亿元

　　在千亿存货余额“压顶”的情况下，保利地产2014年现金流难以靠日常经营来维系，全年经营活动产生的现金流量净额为-104.58亿元，相较于2013年-97.54亿元，有所扩大，下滑7.22%，这已经是保利地产连续第二年经营活动现金流量净额为负了。

　　为了维持公司正常运转，保利地产自称，通过低成本多渠道补充资金，保持现金流平衡。

　　《地产金融视界》注意到，2014年保利地产新增金融机构贷款620 亿元，净增金融机构贷款231 亿元。（注：净增金融机构贷款就是新增数减去偿还数）

　　同时，2014年保利地产还发行第二期5 亿美元票面利率5.25%的高级债券；又搞了150亿元人民币中期票据注册，2014年年内成功完成首次10 亿元人民币中期票据发行，票面利率4.8%。

　　今日（3月17日），保利地产为了“补血”，再次向资本市场伸手要钱，拟募集资金总额不超过100亿元，募集资金将投向7个城市，包括南京保利中央公园等11个地产项目。

　　这是因为，截止2014年12月31日，保利地产虽然账面上“真金白银”高达401亿元，但资产负债率也达到了77.89%，处于行业较高水平。也就是说，保利地产腰包里的钱大部分都是从别人借的。

　　保利地产也承认，拟通过此次非公开发行，降低负债率和减少财务风险，从而提高公司的盈利能力和抗风险能力。

　　保利地产是国内地产行业响当当的“四大天王”之一，但资金运转也不得不通过举债和从资本市场融资来维持，可见地产行业已经到了“穷途末路”的时候，这也不怪乎大家疯传上海（楼盘）也要取消限购。

　　从行业资金面来看，2014 年，房地产开发资金来源12.20 万亿元，同比2013 年的12.21 万亿元，微幅下降0.1 个百分点，相较房地产开发投资完成额9.5 万亿元，同比增长10.5%，行业资金面整体偏紧。

　　若单从房地产开发资金来源与开发投资完成额的比值来看，2014 年行业资金情况仅略好于2008 年。

　　《地产金融视界》注意到，从资金来源构成来看，信贷支持力度不足、市场利率居高不下，商品房销售和资金回笼速度放缓，导致其他资金来源（主要为个人按揭贷款和定金及预收款）同比减少，在房地产开发资金来源中的占比下降。

　　2014 年，房地产开发资金来源中仅个人按揭贷款和定金及预收款同比减少，降幅分别为-2.6%和-12.4%，这是行业资金来源同比下降的主要原因。所以在3月15日举行的总理记者招待会上，李克强总理表示，鼓励居民自主性住房和改善性住房，保持房地产长期平稳健康发展。

　　但面对整体经济形势不振，要想让民众加快购房，一时半会儿还不能有多大效果，除非真能要老百姓的腰包鼓起来，不过这个可能真的很难，及时能做到，也不是个把年就能实现的，地产行业仍要经历一段“寒冬”，2015年下半年回暖的“判断”恐怕过于乐观了。