过去一年，房企收入颇丰。在“2017年中国房地产销售额百亿企业排行榜”中，“百亿军团”已增加到144家。虽然如此，受楼市政策收紧影响，2017年深圳楼市表现平平，其新房成交量创下近7年来新低，而令人意外的是，二手房成交量已达到新房的2 ．9倍。

　　从具体数据来看，刚需或支撑了一整年的深圳楼市。数据显示，90平方米以下中小户型产品成交18143套，占全市新房住宅总量的七成，成交均价41581元/平方米，远低于全市的成交均价54445元/平方米。而从房型来看，2房户型成交13489套，占总量的52%；3房户型，成交7863套，占总量的30%，两者合计占总量的82%。

　　A

　　千亿房企

　　分析

　　千亿房企11家布局深圳

　　中国指数研究院发布“2017年中国房地产销售额百亿企业排行榜”，在16家千亿房企中，其中碧桂园、万科、融创、保利、中海、龙湖、华夏幸福、金地、华润、招商蛇口、泰禾11家为已布局深圳，占比接近七成。

　　观点

　　一线城市抗跌和成长性更有保障

　　深圳地产评论人邱永宽表示，千亿以上规模房企已有11家布局深圳，其中，碧桂园、融创、龙湖、华夏、泰禾几家也是近两年才进入深圳，华夏、龙湖更是去年才进入。这主要是随着调控针对的城市和区域的变化以及各区域或城市公司的销售金额贡献度的情况而做的长线布局考量。在2010年左右国家层面针对一线城市的调控政策，经过适应调整期之后，很快回归一二线城市，说明一二线城市的抗跌和成长性更有保障，而且一二线城市的单个项目利润额达到三四线城市的几倍甚至十几倍，而千亿房企都是上市房企，对财务数据和销售、利润等数据考核需求更强烈。只是类似于深类的强一线城市的土地极为紧张，基本来自于城市更新途径，而城市更新项目的投入和开发周期较长，成本较高，而千亿规模的上市房企具有这样的实力条件，一旦项目面市，利润及财务数据回报非常可观。而且采用收购项目公司的曲线进入方式操作更为便利和快速。不过，由于2017年一二线及热点城市的调控大潮的背景之下，部分二线及三四线城市的销售贡献度大幅提升，因此在去年整体不利背景之下，龙头上市房企依然高歌猛进数据亮眼，预计2018年这种销售和增长数据总体不可持续，可能小幅下滑。

　　房企大并小的情况还会持续

　　Q房网前海区营业副总经理陈建表示，近年来房企都想进入深圳，一方面，在政策分类调控下，城市房地产市场区域性表现明显，一线城市市场需求旺盛，且具有一定的持续性，对于深圳这么一个移民性城市来说，现象更为明显，另外一方面，深圳作为一线代表，资金安全系数高，使得房企能优化项目规划与产品决策。所以，房企选择入驻深圳，在提高项目开发运营的把控力的同时，亦能抢夺主要市场，提升自身在主要城市的市场占有率。房企销售额提升，大者恒大，强者恒强，加上资产价值本身也是在增值，近两年日子会受调控影响，但大并小的情况还会持续。

　　B

　　销售占比

　　数据

　　销售额集中度全国第九 因部分新楼无法取得预售证入市

　　从全国数据来看，深圳在百亿企业2017年十大城市销售额集中度中位列第九位，其中在千亿以上房企中销售额占比仅19%，千亿以上房企销售额占比20.5%。究其原因，或是因受限价政策影响，深圳部分新建楼盘无法取得预售证入市销售。从2017年全年销售情况来看，新房销售创近七年来新低。

　　观点

　　政策调控下 近期难以明显改观

　　邱永宽表示，深圳在全国销售占比排位较低，主要是深圳在2017年全年的新增获批预售（尤其是住宅）量为近10年来的最低点，加上调控政策频出的背景和形成的预期导致成交量亦为近10年来的最低值，即使是次低水平的2011年成交272万平米住宅也高于2017年的住宅成交量。如果调控政策及货币金融政策未有放松的情况下，近1-2年该情况总体基本上还是如此，难以明显改观。

　　陈建认为，拿地难度加大、供应少、源头缩水，加上租赁市场的分割，土地方面的难题只能靠城市更新或者扩容，租赁市场的分割为政策驱动，这些因素短期内无法逆转。

　　C

　　新房

　　数据

　　新房成交量创近7年新低

　　根据深圳房信网数据显示，2017深圳全市新房住宅成交25820套，同比减少36.2%，创下2010年以来的近7年新低。成交价格方面，2017年深圳新房住宅成交均价54445元/平方米，同比微涨1.9%。

　　数据

　　盐田新房已持续6个月0成交

　　区域成交量方面，福田全年新房成交694套，同比增加102.9%，是全市成交量唯一增加的区域。在其他区中，盐田最冷门，全年新房住宅仅成交20套，同比减少96.5%。据监测，盐田已持续6个月0成交。

　　区域价格方面，除了龙岗价格同比下降7.2%外，其他各区均表现上涨。其中，盐田2017年均价55230元/平方米，同比上涨23.8%，为涨幅最大区域；福田均价为87377元/平方米，同比上涨4.9%，为涨幅最小区域；南山均价则成功“破10”，为101467元/平方米，同比上涨23.5%。综合来看，龙岗成交均价仍是全市价格洼地，为36694元/平方米。

　　数据

　　中小户型成交占绝对主力 刚需释放明显

　　2017年是深圳楼市的刚需之年，房信网数据显示，90平方米以下中小户型产品成交18143套，占全市新房住宅总量的七成，成交均价41581元/平方米，远低于全市的成交均价54445元/平方米。而从房型来看，2房户型成交13489套，占总量的52%；3房户型，成交7863套，占总量的30%，两者合计占总量的82%。

　　D

　　二手房

　　数据

　　二手房成交量是新房的2 ．9倍

　　二手房方面，数据显示，2017年全市二手房成交73830套，同比减少31.4%。成交面积6321217平方米，同比降33.1%。值得一提的是，2017年深圳六大区域二手房成交量全线下跌，但二手房成交量仍是新房的2.9倍。

　　数据

　　盐田二手房成交量降幅最大

　　从区域成交量来看，盐田区全年二手房成交1657套，同比减少45.9%，成年内降幅最大区域，其次是宝安区的14060套，同比减少36.6%。而南山区则降幅最小，同比减少27.3%，成交11987套。

　　观点

　　2017年

　　政策调控效果明显

　　邱永宽表示，近一年来深圳楼市走势价格总体平稳，略有小幅降低。对于深圳来说，二手住宅成交量、成交价格才是更能反映真正的市场真实情况。二手住宅成交量自2016年6月份之后每月稳步增长20%左右，直到“10 ．4”再次出台调控力度较大的政策，自此深圳一二手楼市进入稳中略降的局面，导致2010年以来新低，根本原因就是大范围的调控政策及预期以及公开出让土地的基本枯竭和旧改项目的开发周期拉长。另外，限价在一手房方面，直接限制了领证供应的量，放松限价这个很难执行，除非推出所谓的长效机制，而且深圳不同于其他部分城市依赖于所谓的土地财政。预计20 18年上半年总体形势与目前大体一致，下半年情况应该有所改观和局部微调。

　　陈建表示，在2017年深圳楼市走势中，公寓占比高，纯住宅类缩水。政策调控效果比较明显，新项目价格受管控，对于未来调控松动的期待不宜太高，不放松是近期主基调。2018年依然是考验期，政策难有松动的希望，市场稳定为主。而二手房方面，深圳本就是存量房市场，二手房成交量为新房的2 ．9倍，主要影响因素为新房市场成交低迷，总体供应缺乏，市场需求流入二手房市场，基数减少。二手房同比大幅下跌，是政策强压下的结果。2018年二手房成交仍将保持稳定运行。

　　E

　　地产业下半场之趋势

　　数据

　　长租公寓规模迅速扩张

　　顺应国家政策和消费升级，积极布局特色小镇、长租公寓、文旅等领域。横向方面，百亿企业顺应特色小镇、租赁住房等政策利好，把握资本参与契机，加速进行横向拓展。

　　百亿房企2017年长租公寓规模迅速扩张，在城市选择上，百亿企业更加青睐城市经济发达、流动人口较多和房价收入比高的一二线核心城市。目前，百亿房企长租公寓品牌已布局超20个城市，主要布局于北京、上海、广州、深圳、杭州等一二线核心城市。其中，上海、北京、杭州及深圳布局品牌数量较多，这三个城市品牌数占比达41.2%，集中度较高。

　　就在上月，深业宣布深圳中城不再销售，转为长租公寓，涉及420套住宅产品；而万科更是一鸣惊人，拿出布吉9栋住宅新楼共计3800套产品，改为长租公寓。

　　观点

　　房地产投资今后进入和退出更灵活

　　邱永宽表示，长租公寓作为长效机制的重要组成部分和作用，以后将会成为一个风口，尤其是R eits的推出，将会有更多项目参与，而且也将房地产收入从单纯的通过房产的买卖获利拓展到通过证券买卖获利，而且进入和退出更灵活。长租公寓对于缓解深圳居住压力的效果主要看供应量及是否能降低或不在目前基础上增加实际成本负担。在众多板块中，主要看开发商的自身实际可支配或整合资源的能力。特色小镇的开发和运营方面，如果区位及人群的选择得当，并且能做到业态匹配的话，可能回报更早、可持续性更强。当然，文旅项目在一定程度上与特色小镇在很多方面具有本质上的相通点。

　　陈建指出，房企近来扎堆长租公寓一方面为顺应政策引导，另一方面，房地产产业链各模块的互联并通，是未来房地产的发展方向。长租公寓目前整体尚未规范发展，对于缓解深圳居住压力短期难以见效。房地产产业链中的众多模块是相辅相成，相得益彰的，合力推进才能更好地完善企业服务体系，提升企业效益，顾此失彼，对于企业长期发展不见得是最佳选择。

　　展望

　　深圳中原总经理郑叔伦：

　　今年整体成交量

　　将仍处低位

　　2017年市场进入新常态，展望2018，市场将基本延续2017年政策，围绕房住不炒基调，有针对性地小修补，建立长效调控机制。

　　2018年市场整体成交量将依然处于低位，而价格保持稳定。公寓、豪宅依然是2018年市场的亮点。长租市场也会延续2017年的火爆，各方为响应政府号召积极抢占市场先机，政策力度与市场投入将继续加大。当然，市场的稳定是建立在国内外经济政策稳定的基础上，2018年也有许多不可预测因素影响着房地产市场的稳定。

　　首先，银根紧缩问题。今年以来，银根紧缩始终是市场常态，但是市场预期2018年资金会稍有宽松，但是个人认为上半年将会继续维持资金收紧态势。其次，打击阴阳合同政策。由于2018年年初深圳将要出台政策打击阴阳合同，刺激近期二手成交颇为活跃。一旦政策出台，首付预期将会提高，对刚需和投资客都会造成影响，市场成交量将会进一步下滑。

　　第三，税收政策。虽然2018年大政策出台概率依旧较低，但是税收环节政策有望继续完善。特别是交易环节的税种有可能继续恢复或加大税率。政府对增加持有环节的税收较为慎重，因为市场对这一税种的敏感度较高，因此，2018年推出房产税的可能性不高。同时，中国加息的不确定性。美国持续加息对中国经济造成一定影响，经济依然存在较大压力，不排除中国加息的可能性。当然，也有可能基准利率保持不变，而是贷款利率上浮幅度继续增加，这种情况下，供楼成本也会增加。

　　虽然国内外宏观上有着不确定性因素对市场造成不利影响，但是深圳定位为中国的经济中心和全球金融中心，国家政策支持力度大，经济发展稳而快，从长远来看，市场依然保持长期乐观。


作者：冯少文